ES POSIBLE RE-NEGOCIAR UNA HIPOTECA QUE NO SE PUEDE PAGAR

Estrategias de defensa ante una EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

El supuesto previo a la ejecución hipotecaria: re-negociar la hipoteca. Antes de dejar de pagar una hipoteca negocie con su banco y con ayuda de su abogado mejore las condiciones de su hipoteca o consiga la dación en pago.

INFORME SOBRE REESTRUCTURACIÓN DE LA DEUDA HIPOTECARIA DE LA FAMILIA DE

DOÑA__________

El presente informe plantea y diseña las posibilidades que la familia __________ tiene para tratar de restructurar su deuda hipotecaria con la empresa UCI, La Caixa, u otras. La necesidad de proceder a la citada reestructuración de la deuda deviene del cambio en la situación económica de la familia y las posibilidades que la legislación actual permiten para defenderse, o no,  de los acreedores hipotecarios ante determinadas situaciones.

La reestructuración permite que se formalice ante Notario una nueva escritura del crédito hipotecario, con unas condiciones económicas más favorables. Por la reestructuración se puede conseguir desde una “espera” (se aplazan parte de las obligaciones económicas) que a veces se denomina, también, “periodo de carencia”, hasta una “quita” (se reduce la deuda), además de unas mejoras en cuanto a los intereses, que se ven bonificados (reducidos) por amparo de la Ley, en algunos supuesto reducidos hasta el interés legal del dinero. En la práctica una hipoteca con unas condiciones infinitamente mejores.

El CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS es un convenio entre determinadas entidades de crédito y el Estado, convenio que obliga a las entidades  que   se   han  adherido a aplicar los protocolos de  bonificación –mejoras de las condiciones-  de los deudores hipotecarios. Siempre que se cumplan determinados requisitos por parte del deudor, requisitos que fija la norma para su aplicación, la entidad (UCI, o La Caixa, en nuestro caso) está obligada a modificar las condiciones de la hipoteca.

En síntesis, cuando el deudor hipotecario entra dentro de lo que se denomina umbral de exclusión, y el acreedor hipotecario está adherido al código, entonces el acreedor (UCI, o La Caixa, en nuestro caso) deberá por ley modificar la hipoteca para favorecer la posible viabilidad de la deuda.

I.- Definición del umbral de exclusión y aplicación del Código de Buenas Prácticas.

La unidad familiar constituida por Don ________________, su mujer y sus dos hijos está dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, lo cual posibilita solicitar la reestructuración de la deuda hipotecaria conforme al Código de Buenas Prácticas que contiene el anexo de dicha Ley.

En vista de que la UCI está adherido al Código de Buenas Prácticas, en este particular caso procede su aplicación y por tanto la reestructuración viable de la deuda que nos ocupa.

El presente informe contiene menciones al Real Decreto Ley 6/2012, que regula en su Anexo el Código de Buenas Prácticas, dicho RD define el umbral de exclusión que se precisa para la aplicación del Código.

El ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios, y por tanto el del Código de Buenas Prácticas, es el de las personas situadas en el umbral de exclusión. Para considerar que el deudor hipotecario está situado en el umbral de exclusión, según el Artículo 3 del Real Decreto, se exige lo siguiente:

  1. a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

El límite previsto en el párrafo anterior será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de cinco veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

La unidad familiar de Doña_______________ cumple este requisito, pues el conjunto de los ingresos de los miembros de su unidad familiar no supera el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

  1. b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.

Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

2.º La unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

3.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.

5.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.

Si la unidad familiar de Doña____________ tiene algún hijo menor de 3 años no será necesario acreditar que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, dicha unidad familiar ha sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5. En caso de que no tenga un hijo menor de 3 años, habrá que acreditar la alteración significativa de las circunstancias económicas en estos términos.

  1. c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo del apartado a).

A efectos de las letras a) y b) anteriores, se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 por ciento los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y a los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

En nuestro particular caso, la cuota hipotecaria resulta muy superior al 50 por cien de los ingresos netos que percibe el conjunto de los miembros de la unidad familiar, y por tanto se cumple el requisito en cuestión.

  1. Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del Anexo, será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos.
  2. a) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  3. b) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.
  4. c) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  5. d) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad circunstancias a familiar, deberán estar incluidos en las), b) y c) anteriores.

La unidad familiar de Doña__________ sí que está en el umbral de exclusión que exige el Artículo 3 del Real Decreto Ley 6/2012 para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, y también cumple con los requisitos que en numera el punto 2 del Artículo 3 de dicho Real Decreto, de manera que le son de aplicación las medidas previas, las complementarias y las sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 1, 2 y 3 del Anexo, o sea del Código de Buenas Prácticas, como explicaré más adelante.

II.-Reestructuración de la deuda conforme al código de buenas prácticas.

En cuanto al Código de Buenas Prácticas, el Real Decreto 6/2012, propone un esquema según el cual, primero, en el caso de que lo solicite el deudor, la entidad tiene que formular un plan de restructuración que haga viable la deuda a corto y largo plazo. Si la entidad deniega la viabilidad del plan, la siguiente opción es la quita. Si la reestructuración, renegociación de la deuda hipotecaria o la quita no han sido posibles en el plazo de doce meses desde su solicitud, el deudor tendrá derecho a la dación en pago, de manera que la entidad de crédito estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor a la entidad o a un tercero, con efecto liberatorio. La dación en pago en esta sede supone que la deuda garantizada con hipoteca y demás cantidades debidas por el deudor o por terceros derivados de dicha deuda serán canceladas.

A continuación, detallo la parte del Código de Buenas Prácticas que explica los pormenores de la posible reestructuración, que contiene el Anexo al Real Decreto Ley 6 / 2012:

Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual

1.

Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias.

  1. a) Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. Junto a la solicitud de reestructuración, acompañarán la documentación prevista en el artículo 3.3 del citado Real Decreto-ley.

No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.

  1. b) En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud anterior junto con la documentación a que se refiere la letra anterior, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las medidas contenidas en esta letra. Sin perjuicio de lo anterior, el deudor podrá presentar en todo momento a la entidad una propuesta de plan de reestructuración, que deberá ser analizada por la entidad, quien, en caso de rechazo, deberá comunicar al deudor los motivos en que se fundamente.
  2. Carencia en la amortización de capital de cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
  3. Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

iii. Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.

  1. En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario. Apartado iv de la letra b) del número 1 del Anexo introducido por el apartado tres del artículo 2 del R.D.-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social («B.O.E.» 28 febrero).Vigencia: 1 marzo 2015

Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

No conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración.

  1. c) En el plan de reestructuración la entidad advertirá, en su caso, del carácter inviable del plan conforme al criterio previsto en el apartado siguiente o que, de resultar dicho plan inviable, se podrán solicitar las medidas complementarias previstas en el siguiente apartado.

2.

Medidas complementarias.

  1. a) Los deudores para los que el plan de reestructuración previsto en el apartado anterior resulte inviable dada su situación económico financiera, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización en los términos previstos en este apartado, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.

A estos efectos, se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.

  1. b) Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que la primera decida o no conceder dicha quita:
  2. Reducción en un 25 por cien.
  3. Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

iii. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

  1. c) Esta medida también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta. Asimismo podrá serlo por aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión al que se refiere el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

3.

Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual.

  1. a) En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.
  2. b) La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.
  3. c) El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien.
  4. d) Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.
  5. e) Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

III.- Conclusión

En cualquier caso, parece que la UCI ya ha aplicado un plan de reestructuración por el plazo de 12 meses aunque no estrictamente en los términos y con el procedimiento que indica el Código de Buenas Prácticas, de manera que creo que habría que solicitar la reestructuración conforme al mismo, y caso de que se frustre esta opción porque la entidad no lo considere viable, el deudor, Doña_____________, y su esposo, tienen la alternativa de la dación en pago en virtud de dicho Código.

Como ya he mencionado, en este caso son de aplicación las medidas contenidas en los puntos 1, 2 y 3 del Código de Buenas Prácticas, de manera que si el plan de reestructuración es inviable según la UCI, podrán solicitar las medidas complementarias que en numera el punto 2 del Código, es decir la quita, y si no como última instancia está la posibilidad de la dación en pago a que se  hace referencia en el punto 3.

En Madrid, a 25 de Mayo de 2015.

Fdo. Reinaldo López López.

Adjuntamos como complemento a este estudio los PDF de los formularios y un ejemplo real de restructuración hecho con La Caixa.

NOVACION DE HIPOTECA LA CAIXA

BOE DE 10 DE 2012



Categorías:Artículos Jurídicos

1 respuesta

  1. Se pueden renegociar siempre y cuando demostremos que podemos seguir pagando que, al fin y al cabo, el banco es lo que quiere.

    Me gusta

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

A %d blogueros les gusta esto: